Nos últimos meses, uma pergunta tem voltado à mesa: quem vai financiar o próximo ciclo do mercado imobiliário residencial? De um lado, demanda viva e mais seletiva; de outro, crédito bancário mais restrito. No meio, um investidor pessoa física maior e mais informado. O resultado é um deslocamento visível do funding: dos bancos para o mercado de capitais, com FIIs e CRIs ganhando protagonismo.
Mesmo com juros altos, a demanda por moradia não diminuiu, apenas ficou mais seletiva. Conforme a pesquisa de intenção de compra da Brain (2º tri/2025), o indicador atingiu 49%, o maior nível da série. O destaque está nos mais jovens e no Sudeste. A pesquisa tem amostra nacional, com cortes por idade, renda e região.
Em 12 meses, o Índice de Preços de Imóveis Residenciais correu à frente do INCC², abrindo distância entre a valorização dos imóveis e o custo de obra. O INCC ficou mais estável — reflexo de insumos e mão de obra sob controle — enquanto o IGMI-R capturou um residencial mais aquecido, com demanda firme e crédito funcionando. No acumulado do ano, o IGMI-R nacional sobe 10,19% — a maior marca para o período desde 2016 —, reforçando que a alta não é pontual: é consolidação do ciclo. A mensagem é simples no sentido de que a valorização recente não é só repasse de custo, mas, também, com fundamentos de oferta e demanda por trás desse movimento.
Contudo, do lado da oferta, o crédito bancário para obras apertou em 2025. Conforme a pesquisa ABRAINC/Brain com executivos (jun/2025), 86% das empresas relatam um cenário mais difícil do que em 2024 (sendo 52% “mais difícil” e 34% “muito mais difícil”). Na prática, isso acelera a diversificação de fontes: 54% dos executivos consideram captar no mercado de capitais / com investidores e 53% pretendem reduzir o uso do bancário no ano.
O levantamento ABRAINC/Brain ouviu cerca de 180 executivos de incorporação, construção e loteamento em todo o país, com questionário estruturado cobrindo: juros, crédito e fontes de funding. Uma metodologia simples e objetiva que refletiu a cabeça de quem decide lançar, financiar e precificar neste mercado.
Do lado dos investidores, a base vem se alargando. Conforme o Relatório de Educação Financeira da ANBIMA, apenas em 2024 foram mapeadas 229 iniciativas formais, com 29% tendo alcançado mais de 10 mil pessoas.. Em agosto/2025, BC, CVM, ANBIMA e Sebrae anunciaram a expansão do programa “Aprender Valor” para o ensino médio a partir de 2026, com potencial de alcançar 7,8 milhões de alunos. Na prática, com mais gente aprendendo e entendendo do assunto, avaliando risco/retorno, mais natural o entendimento para financiamento de projetos via veículos do mercado de capitais.
Boletins da ANBIMA (1º sem/2025 e julho/2025) mostram pessoas físicas com papel relevante na captação de recursos, representando 35,7% das subscrições de FIIs no semestre, com a B3 contabilizando cerca de 2,8 milhões de investidores em Fundos Imobiliários. Esse conjunto dá profundidade de demanda e reduz o custo de convencimento em ofertas bem explicadas. Abaixo, a evolução de quem compra no primário de FIIs, com o varejo sustentando as janelas e reforçando a migração do funding para o mercado de capitais.
Em resumo: o dinheiro mudou de canal. A demanda está viva, o banco ficou seletivo e o investidor vem aprendendo a financiar tijolo pela bolsa. Nesse ambiente, FIIs e CRIs residencial tendem a ganhar espaço porque se casam com o ciclo.
Na Rio Bravo, nossa exposição já acompanha esse movimento: produtos com foco em residencial e estruturas de recebíveis selecionadas, todas com disciplina de risco e governança no centro. É assim que organizamos capital para projetos que saem do papel e chegam ao cliente final. Com previsibilidade para o investidor e execução para o incorporador.
Artigo por Anita Scal e Marcelo Zamuner, publicado originalmente em Carta Estratégias Setembro 2025. Acesse aqui.
