A ideia por trás da icônica música de Raul Seixas traduz de forma clara a intensa transformação do Fundo Rio Bravo Renda Varejo: “Estar em constante transformação e evolução, em contrapartida de opiniões rígidas e definitivas”
Nascido em 2012, o Fundo nada se parece hoje com a sua ideia inicial, à época concentrado em um segmento exclusivo de imóveis com apenas um início inquilino: a Caixa Econômica Federal (CEF).
Atualmente, o fundo se orgulha de apresentar:
- Dezenove inquilinos, com 13 setores diferentes do varejo;
- Nenhum inquilino com representatividade acima de 20% da receita contratada;
- Setor bancário representa 25% do ativo investido, ante 100%;
- Compra de mais de 25 ativos voltados para o setor alimentício, vestuário, casa e construção, educação e restaurante;
- Geração de valor através de mais de R$250 milhões em vendas de imóveis, apurando mais de R$77 milhões apenas em lucro;
- Locação de imóveis vagos para restaurantes, academias, self-storages, supermercados entre outros;
A estratégia proposta pela Rio Bravo para forjar estes números foi explícita: antevendo uma contração na ocupação de agências bancárias físicas, alterar o foco se fazia necessário para a perenidade do Fundo. Aproveitar a vocação portfólio de imóveis como uma fortaleza e adentrar profundamente no setor varejista era a opção mais promissora para o Fundo.
Com a mudança do regulamento, o Fundo foi capaz de implementar uma diversificação importante para diluir os riscos eminentes do portfólio. Foram adquiridos imóveis com contratos atípicos, fortes o suficiente para garantirem uma rentabilidade previsível, e expandir os setores de atuação do Fundo. Os primeiros dez contratos foram com supermercados e atacarejos, como o GPA e Assaí. Mais à frente, o Fundo continuou fortalecendo essa estratégia que foca nos contratos atípicos com a aquisição de um portfólio de cinco imóveis locados à Pernambucanas e seis imóveis locados a universidades, com contratos com a Cogna.
Além de antever o movimento imobiliário contracionista das agências bancárias, o Fundo também se posicionou de forma pioneira em relação à mudança tecnológica que remodelava o varejo. O consumidor não mais necessita ir presencialmente a uma loja para fazer compras. A internet, aliada à expansão logística, alterou os hábitos de consumo, principalmente na era pós pandemia e, hoje, o consumidor possui uma jornada de compra não linear, mais exigente e com valor concentrado no propósito. No setor imobiliário, esta tendência se reflete na maior demanda por imóveis localizados em regiões premium, nos cartões-postais da cidade, onde as companhias se posicionam enquanto marca e oferecem a este cliente o contato físico e a experiência do produto que a internet é incapaz de promover. A partir de 2019, o Fundo promoveu compras de imóveis com estas características, Avenida Paulista, Oscar Freire, Haddock Lobo, Al. Gabriel Monteiro e Leblon, para marcas consolidadas que desenvolveram nestes imóveis lojas conceito reconhecida em seus segmentos: Centauro, Renner, Coco Bambu, Portobello e Itaú, respectivamente.
No rol de mudanças promovidas pelo Fundo, um grande destaque está na capacidade reposição de imóveis vagos, antes locados a agências bancárias. Nos últimos dois anos, o Fundo realizou locações para os setores de self-storage, supermercado, academia, restaurante, corporativo, stand de vendas para incorporação imobiliária e studio de yoga. Sem a gestão ativa para trabalhar assertivamente os imóveis, promovendo eventos para corretores, contratando imobiliárias locais, readequando imóveis e entendendo a necessidade de cada varejista, as locações perderiam força e a transformação seria comprometida.
Por fim, a estratégia – que também é responsável por remodelar o portfólio do Fundo e que escancara a valorização imobiliária ao longo do tempo, provando o valor do portfólio – é a de alienação de ativos. Nos últimos cinco anos, o Fundo alienou 26 imóveis, a esmagadora maioria sendo de imóveis locados às agências bancárias, perfazendo um valor total de mais de R$250 milhões em vendas e atingindo mais de R$77 milhões em lucros distribuídos. Atualmente, o Fundo é reconhecido por efetuar vendas assertivas e conseguir desmobilizar um capital importante para a oxigenação do portfólio, além de engordar a rentabilidade entregue aos cotistas.
As mudanças estratégicas promovidas pela gestão ativa no Fundo foram capazes de salvar um portfólio de imóveis que, do contrário, teriam dificuldades de se rentabilizar em um ambiente repleto de inovações e mudanças seculares. A constante metamorfose do portfólio faz do Fundo um veículo estável e sólido para lidar com todos os desafios, que certamente surgirão.
Artigo por Anita Scal e Abner Melo, publicado originalmente em Carta Estratégias Outubrobro 2025. Acesse o relatório completo aqui.
